Det kommer som en stor overraskelse for mange boligkøbere.
Du går i gang med at anlægge en terrasse, grave ud til en tilbygning eller blot omlægge haven. Pludselig dukker der mursten, beton, tagsten, eternitplader, fundamentrester eller andet byggeaffald op af jorden.
Det første spørgsmål er næsten altid det samme:
“Hvem skal betale for det?”
Mange tror, at udgiften automatisk er købers problem, fordi byggeaffaldet først bliver opdaget efter overtagelsen. Det er imidlertid langt fra altid tilfældet.
Jeg fører løbende retssager over hele landet om nedgravet byggeaffald, jordforurening og skjulte mangler ved fast ejendom. Min erfaring er, at mange boligkøbere har krav mod sælger, men at sagerne ofte bliver vanskeligere end nødvendigt, fordi de ikke bliver håndteret korrekt fra begyndelsen.
Hvad er byggeaffald?
Byggeaffald kan bestå af mange forskellige materialer. Det kan eksempelvis være murbrokker, beton og fundamentrester, tagsten, rester fra tidligere bygninger eller tilbygninger.
Ofte stammer affaldet fra bygninger, der er revet ned mange år tidligere. I nogle tilfælde er materialerne blevet dækket med jord, så de først opdages flere år senere.
Selv om byggeaffaldet har ligget i jorden i årtier, kan det stadig få store økonomiske konsekvenser for den nuværende ejer.
Er byggeaffald en mangel ved ejendommen?
Ja – det kan det være.
Mange tror, at der kun er tale om en mangel, hvis jorden er forurenet. Men sådan er reglerne ikke.
Hvis der ligger betydelige mængder byggeaffald på grunden, kan det være en skjult mangel ved ejendommen. Det gælder også, selv om kommunen ikke klassificerer ejendommen som forurenet.
Det afgørende er blandt andet, om byggeaffaldet betyder, at køber bliver påført store udgifter til undersøgelser, oprensning og retablering af haven, eller om det påvirker ejendommens værdi.
En køber vil typisk ikke betale den samme pris for en ejendom, hvis det på forhånd er oplyst, at haven indeholder nedgravet byggeaffald. Derfor kan forholdet have betydning for ejendommens handelsværdi.
Hvornår kan sælger blive ansvarlig?
Det afhænger af den konkrete sag.
Hvis sælger vidste – eller burde vide – at der var nedgravet byggeaffald på ejendommen, og undlod at oplyse køber om det, kan sælger blive erstatningsansvarlig.
Et erstatningskrav kan blandt andet omfatte udgifter til:
- miljøtekniske undersøgelser,
- prøvegravninger,
- bortgravning af byggeaffald,
- bortskaffelse til godkendt modtageanlæg,
- retablering af haven,
- samt andre nødvendige følgeudgifter, herunder bl.a. efterfølgende værditab på ejendommen.
I mange sager er det afgørende at få klarlagt, hvornår byggeaffaldet er blevet nedgravet, og om det mest sandsynligt stammer fra sælgers ejertid. Her kan blandt andet historiske luftfotos, gamle byggetegninger, tekniske undersøgelser og syn og skøn få stor betydning.
Hvad hvis sælger ikke kendte til byggeaffaldet?
Det spørgsmål får jeg ofte.
Selv hvis sælger ikke kan gøres erstatningsansvarlig, betyder det ikke nødvendigvis, at køber står uden rettigheder.
Efter reglerne om mangler ved fast ejendom kan køber i mange tilfælde have krav på et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Et forholdsmæssigt afslag betyder, at køber får et økonomisk nedslag i den pris, der blev betalt for ejendommen, fordi den viste sig at have en skjult mangel på overtagelsesdagen.
Derfor er det ikke altid afgørende, om sælger har handlet forkert. Det afgørende kan også være, om ejendommen blev overdraget med en væsentlig mangel, som reducerer dens værdi.
Retspraksis giver købere en stærkere beskyttelse
Domstolene har gennem en årrække behandlet en række sager om nedgravet byggeaffald.
Selv om hver sag afgøres konkret, viser retspraksis nogle klare tendenser.
Domstolene har blandt andet fastslået, at nedgravet byggeaffald kan udgøre en mangel ved en ejendom, selv om der ikke nødvendigvis er tale om en egentlig forureningssag. Hvis byggeaffaldet medfører betydelige oprensningsudgifter eller reducerer ejendommens værdi, kan køber have krav på enten erstatning eller et forholdsmæssigt afslag.
Sagerne viser også, at vurderingen ikke alene handler om, hvor mange mursten eller betonbrokker der ligger i jorden. Der lægges blandt andet vægt på, hvilke udgifter køber bliver påført, om byggeaffaldet begrænser anvendelsen af ejendommen, og om en almindelig køber ville have betalt mindre for ejendommen, hvis forholdet havde været kendt ved handlen.
Der behøver ikke at være tale om jordforurening
En udbredt misforståelse er, at køber kun har et krav, hvis kommunen registrerer ejendommen som forurenet.
Det er ikke korrekt.
Selv om byggeaffaldet ikke fører til en offentlig kortlægning, kan køber stadig blive mødt med betydelige udgifter til opgravning, sortering, bortkørsel og retablering.
I nogle tilfælde indeholder byggeaffaldet desuden materialer som asbest eller lettere forurenet jord, hvilket stiller endnu større krav til håndteringen og gør oprensningen væsentligt dyrere.
Hvad skal du gøre, hvis du finder byggeaffald?
Det vigtigste råd er: Lad være med straks at fjerne det.
Mange kommer desværre til at ødelægge de vigtigste beviser.
Jeg anbefaler normalt, at du:
- tager billeder og video af fundene,
- stopper gravearbejdet midlertidigt,
- får foretaget en miljøteknisk vurdering,
- og søger juridisk rådgivning, inden oprensningen går i gang.
Jo tidligere sagen bliver undersøgt, desto bedre er mulighederne normalt for at dokumentere omfanget og placere ansvaret.
Få vurderet din sag
Sager om nedgravet byggeaffald kræver både juridisk og teknisk indsigt. Der skal ofte samarbejdes med miljøtekniske rådgivere, geoteknikere, entreprenører og skønsmænd for at dokumentere forholdet korrekt.
Jeg har gennem en årrække specialiseret mig i sager om byggeaffald, jordforurening og skjulte mangler ved fast ejendom og fører løbende retssager på området.
Hvis du har fundet byggeaffald på din ejendom, kan det derfor være en god idé at få en tidlig vurdering af sagen. I mange tilfælde viser det sig, at køber har væsentligt bedre muligheder for at kræve erstatning eller et forholdsmæssigt afslag, end man umiddelbart skulle tro.
En korrekt håndtering fra begyndelsen kan være afgørende for, om du selv ender med regningen – eller om ansvaret kan placeres hos sælger.
