Når man sælger en ejendom, skal man som sælger oplyse køberen om en række forhold, som må formodes at have betydning for køberen at have kendskab til i forbindelse med handlen af ejendommen. Det er der en pligt til som sælger. Denne pligt kaldes ”sælgers loyale oplysningspligt”. I artiklen her kan du læse mere herom.
Sælgers loyale oplysningspligt
Når en ejendom – hvad enten dette er et hus eller en grund – sælges af en sælger til en køber, er der en række oplysninger, som sælgeren skal gøre køberen bekendt med. Dette kaldes sælgers loyale oplysningspligt.
En sælger skal oplyse om alle de forhold, som det må formodes at have betydning for en køber at få kendskab til. Det kan eksempelvis være kendskab til forurening eller mulig forurening på grunden. Forurening vil altid være relevant for en køber at få kendskab til, da dette – alt efter omfanget og karakteren- kan have stor økonomisk betydning for værdien af ejendommen eller grunden.
Det er ikke blot oplysninger, som sælger kendte til, men også oplysninger, som sælger burde kende til.
Hvis sælgeren ikke overholder denne loyale oplysningspligt, kan sælger ifalde et erstatningsansvar og skulle betale erstatning til køberen for de tab, som køberen har lidt ved den manglende oplysning.
Forudsætninger for manglende oplysningspligt
En køber kan kræve erstatning af en sælger, som har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, hvis visse betingelser er opfyldt. Først og fremmest kræves det, at den pågældende oplysning har været bestemmende for køberen – altså at det har været væsentlig for køberen. Det kan ikke kræves, at køberen ville have afholdt sig fra at købe ejendommen eller grunden, hvis informationerne var givet køber forud for handlen. Yderligere kræves det, at sælger har handlet culpøst – altså at sælger har handlet anderledes end man kunne forvente at en almindelig og fornuftig sælger.
Køberens særlige viden og køberens undersøgelsespligt
Køberens egen viden eller kendskab kan have betydning for vurderingen af om køberen har krav på erstatning. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis køberen har et særligt kendskab eller indsigt i netop forurening. Her vil man kunne forvente noget mere af den køber, som har særlige forudsætninger og kendskab indenfor området end den køber, som ikke har disse.
Køberen har også i en vis udstrækning en pligt til at undersøge ejendommen inden købet. Der er dog grænser for, hvad man kan forlange, at en køber skal have foretaget af undersøgelser forinden et køb. En opfordring fra sælgeren til køberen om at undersøge et forhold nærmere, kan skærpe denne undersøgelsespligt.
Såfremt køberen vidste eller burde vide noget omkring forureningen, vil dette kunne afskære ham fra at få erstatning af sælgeren.
Lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom
Sælgeren har ved en ejendomshandel mulighed for at begrænse sit ansvar for skjulte fejl og mangler ved bygningens fysiske tilstand og dennes installationer af el, varme, ventilation eller sanitet efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Imidlertid gælder denne ansvarsfraskrivelse ikke for forurening, da forureningen jo er på grunden og dermed ikke en del af bygningen eller installationerne.
Sælger vil således fortsat have ansvaret for forurening selvom, at sælgeren har udarbejdet en tilstandsrapport (og elinstallationsrapport samt tilbud at betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien på en ejerskifteforsikring).
Særlig ved erhvervsejendomme og byggegrunde
Er der tale om en handel med en erhvervsejendom eller en byggegrund, som ikke er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, er situationen lidt anderledes, idet de almindelige obligationsretlige regler her finder anvendelse.
Her kræves der en lidt lavere grad af uagtsomhed fra sælgerens siden førend, at sælger kan drages til ansvar. Der skal med andre ord mindre til for, at køber kan kræve erstatning i sådan en handel.
Kontakt os
Har du købt en grund eller en ejendom, hvor der er mistanke om forurening eller konstateret forurening, så kontakt os og få råd og vejledning af erfarne advokater på området. Kontakt os til en gratis og uforpligtende samtale.