Det er muligt at begrænse ansvaret ved at udarbejde tilstandsrapport + elinstallationsrapport samt tilbyde betaling af halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring, men der er alligevel en række forhold ved ejendommen der ikke omfattes af ejerskifteforsikringen, og som sælger alligevel kan gøres ansvarlig for. Sælger kan derfor tegne en sælgeransvarsforsikring, som en ekstra sikkerhed mod eventuelle mangels krav fra køber, som sælger ikke kommer ud af ved blot at bruge reglerne om tilstandsrapport + elinstallationsrapport. Vil en sælgeransvarsforsikring også dække forurening?
Ejerskifteforsikring
Udgangspunktet er at sælger hæfter for skjulte fejl og mangler ved ejendommen, som ikke fremgår af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som køber heller ikke kendte til på forhånd. Manglerne skal have været til stede på overtagelsesdagen, det vil sige at det gælder mangler, der er i huset, før det bliver solgt. Sælger hæfter i udgangspunktet i en periode på 10 år.
Ved brug af huseftersynsordningen, hvor sælger tegner en ejerskifteforsikring, og præsenterer tilbud om ejerskifteforsikring for køber, kan sælger fraskrive sig ansvaret for fejl og mangler ved ejendommen.
Forsikringen vil dække udbedring af skader, som allerede er til stede på ejendommen på overtagelsesdagen, men som ikke fremgår af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som køber ikke kendte til på forhånd. Hvis et forhold er nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, men forholdet er klart forkert beskrevet, kan ejerskifteforsikringen også dække.
Huseftersynsordningen yder en god beskyttelse af sælger, men det er en række forhold ved ejendommen som sælger kan gøres ansvarlig for, selvom sælger har tegnet en ejerskifteforsikring. Det kan blandt andet være;
- Ulovlige stik- og kloakledninger uden for bygningen
- Forurening på grunden
- Ulovlig bygningsindretning
- Ejendomsarealet
Køber får ikke dækket udgifter til disse forhold – herunder forurening af grunden – af ejerskifteforsikringen, og vil derfor rette krav mod sælger. Hvis der er forurening på grunden, hæfter sælger for udgifterne til oprensning, forudsat at sælger er skyld i forureningen. For at sælger skal undgå at hæfte for disse forhold, er det anbefalet at tegne en sælgeransvarsforsikring.
Sælger kan også blive pålagt at betale afslag i købesummen uagtet, at sælger ikke havde kendskab til forureningen.
Sælgeransvarsforsikring
Sælgeransvarsforsikring er en forsikring som beskytter sælger mod at blive mødt med mangels krav fra køberen vedrørende de punkter, som ikke er omfattet af reglerne ovenfor. Det er anbefalet at tegne en sælgeransvarsforsikring for at have størst mulig økonomisk tryghed efter et salg.
Sælgeransvarsforsikring dækker blandt andet købers krav mod sælger til udbedring af mangler opstået før købers overtagelse af ejendommen ved:
- Ulovlige bygningsindretninger i strid med bygningslovgivningen.
- Ulovlige installationer i bygningen.
- Ulovlig stik- og kloakledninger i jorden udenfor bygningen.
- Forhold ved grunden, hvor kloak- og stikledninger påvirker husets fundering og terrændæk, og medfører en skade på bygningen.
- Krav som følge af forurening af grunden, herunder værditab, med en sum op til 500.000 kr.
Det er nogen generelle undtagelser fra forsikringens dækningsomfang. Forsikringen dækker blandt andet ikke:
- Krav vedrørende bygninger og bygningsindretninger, som ikke er undersøgt af den bygningssagskyndig.
- Forhold hvor sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
- Forhold som kan fordres dækket i henhold til garantitilsagn eller forhold, der støttes på aftaler mellem køber og sælger.
Selvrisiko og forsikringssum på sælgeransvarsforsikring
Sælger skal typisk betale en selvrisiko på sælgeransvarsforsikringen, typisk på 10 %, af skadeudgifterne ved enhver skade, dog med et minimumsbeløb. Forskellige forsikringsselskaber har forskellige betingelser og størrelse på selvrisiko. Sælgeransvarsforsikringen dækker som udgangspunkt det erstatningsbeløb, som køber bliver tilkendt forudsat at forsikringens dækningssum er høj nok.
Forurening
Det er udgangspunktet for erstatningsretten, at det er forureneren som betaler. Hvis sælger er skyld i forureningen, kan køber som udgangspunkt rette krav om betaling for oprensning af forurening, mod sælger, hvis forureningen var til stede på overtagelsesdagen. Sælger er ikke undtaget for at hæfte for forureningen, selvom han anvender huseftersynsordningen. Hvis sælger har tegnet en sælgeransvarsforsikring, dækker forsikringen krav om oprensning af forurening af grunden med maksimalt 500.000 kr.
